Hay dos maneras de cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo: por subrogación o novación hipotecaria.
Cada vez más personas con hipoteca a tipo variable valoran cambiar al tipo fijo ante la vertiginosa subida del euríbor. Hoy, el índice hipotecario por excelencia ha aumentado de nuevo al 2,223% en tasa diaria, situando la media provisional de septiembre en el 1,994%.
La mayoría de las entidades está subiendo los intereses fijos y cada vez es más complicado encontrar precios que resulten rentables. En general, las hipotecas fijas ya superan el 2,5% TAE, cuando hace pocos meses se podían conseguir al 1% TAE o incluso menos. A los bancos les interesa ahora dirigir las contrataciones hacia las hipotecas variables, con las que obtienen más margen por la escalada del euríbor. Así, los expertos aconsejan hacer cuentas y no despistarse.
Subrogación y novación
Hay dos maneras de cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo: por subrogación o novación hipotecaria. La primera se produce cuando se cambia el préstamo de entidad financiera. La segunda se basa en la modificación de cualquier cláusula de la hipoteca mediante un acuerdo con la propia entidad. En ambos casos se deja de pagar una cuota variable, que fluctúa en función de la cotización del euríbor, y se empieza a pagar una mensualidad fija que ofrece estabilidad durante toda la vida del préstamo.
La subrogación suele conllevar un cambio en algunas de las condiciones como el tipo de interés al que estaba sujeto inicialmente el préstamo hipotecario. En la novación hipotecaria, pueden verse afectados el tipo de interés, el capital, el plazo de amortización o los requisitos de bonificación.
Existe una tercera vía que consiste en contratar una nueva hipoteca cancelando la anterior. En este caso, hay que realizar y pagar todos los trámites de cancelación y formalización de un préstamo.
Gastos asociados
El proceso para cambiar una hipoteca variable a una fija lleva asociado una serie de gastos para los consumidores. Entre estos gastos se encuentran las comisiones por realizar la operación bancaria y los costes por tasar de nuevo la vivienda.
En el caso de la subrogación, existe la posibilidad de que se añada también una comisión de apertura. También hay gastos de notaría, registro y gestoría, que corren a cuenta de la entidad financiera donde se firme el nuevo préstamo.
Tanto por subrogación como por novación, la nueva Ley Hipotecaria establece el pago de una comisión bancaria, que dependerá de cada entidad.
La comisión por novación hipotecaria suele oscilar entre el 0% y el 1% del porcentaje del crédito hipotecario pendiente de pagar.
En la subrogación existe la posibilidad de que algunos bancos no lleguen a aplicarla. Cuando se aplican, varía dependiendo de factores como el tipo de interés (fijo o variable) y el período de amortización de la hipoteca. En hipotecas variables firmadas a partir del 16 de junio de 2019 (fecha en la que entró en vigor la nueva Ley Hipotecaria-), la comisión puede ser del 0,25% durante los primeros 3 años o del 0,15% hasta el quinto año. Una vez pasados estos 3 o 5 años respectivamente, no hay que pagar nada más.
¿Qué es mejor?
Así, que salga más barato novar una hipoteca o subrogarla dependerá de cada caso. Por ejemplo, con una cuantía pendiente de pagar de 100.000 euros en la hipoteca y unos gastos por tasación de 300 euros, el coste por subrogar una hipoteca puede rondar los 550 euros; mientras que en la novación -teniendo que pagar los gastos de tasación- el gasto es de 800 euros aproximadamente.
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