Una de las dudas más habituales entre quienes tienen un inmueble en alquiler es saber si pueden vender la vivienda mientras el contrato de arrendamiento esté en vigor. En este sentido, conviene aclarar que sí es posible, al no existir ninguna limitación legal que lo impida.
Aunque haya inquilinos en su interior, si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, el propietario puede vender la casa, provocando que el contrato de alquiler quede subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue al final pactado. De esta manera, según la ley, el comprador del inmueble tiene la obligación de respetar al inquilino que la habita, de manera que podrá seguir disfrutando de la vivienda durante el tiempo que le reste por cumplir.
Este fue un cambio que llegó con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en el año 2019, puesto que, hasta entonces, el comprador de un inmueble tenía la posibilidad de desalojar al inquilino sin que hubiese que respetar el tiempo de contrato pendiente, lo que dejaba a los inquilinos en una posición de indefensión. Hoy en día debe respetarse, teniendo en cuenta que la duración del contrato de alquiler es de 5 años si el arrendador es una persona física, elevándose a 7 años si es una persona jurídica, salvo que ambas partes hayan pactado de forma escrita otra duración.
Cómo vender una vivienda con inquilino
A la hora de vender una vivienda con inquilinos, es importante saber que, si está alquilada y con contrato en vigor, es necesario conseguir que el arrendatario renuncie a ese derecho que le confiere el contrato firmado. Habitualmente, se puede llegar a un acuerdo entre ambas partes que suponga una indemnización para el afectado, lo que hará posible liberarse de las obligaciones contractuales contraídas.
Sin embargo, debe tenerse presente que el contrato de arrendamiento puede incluir el derecho de tanteo y retracto del inquilino, un derecho que sería clave en el proceso de compraventa. En este caso, el propietario del inmueble tiene la obligación de informar al arrendatario de sus planes de vender el inmueble, lo que le daría preferencia para su adquisición sobre el resto de interesados.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino
Según el artículo 25 de la LAU se establece el derecho de adquisición preferente para el inquilino del inmueble, salvo que en el contrato de alquiler conste de forma expresa la renuncia a estos derechos. Si no figura, el arrendador interesado en la venta del inmueble tendrá que comunicar de forma fehaciente al arrendatario acerca de las condiciones esenciales de la venta, disponiendo de un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo.
Si no se ha comunicado la intención de venta o se realiza en unas condiciones inferiores a las trasladadas al inquilino, este último tendrá un plazo de 30 días naturales para ejercer su derecho de retracto. Así pues, el propietario debe otorgar al inquilino la opción preferente de compra, incluso si el contrato está cerca de llegar a su fin.
Conclusión
Vender una vivienda con inquilinos puede parecer complejo, pero con la correcta comprensión de la normativa y los derechos tanto del arrendador como del arrendatario, el proceso puede realizarse de manera justa y eficiente. Es esencial conocer los detalles de la LAU y asegurarse de que todas las partes implicadas estén debidamente informadas y de acuerdo con los términos del contrato. Así, se puede garantizar que tanto la venta como la relación de alquiler se gestionen de manera adecuada y respetuosa.
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