Vender una vivienda de segunda mano implica mucho más que acordar un precio y firmar ante notario. Conlleva una serie de gastos fiscales y obligaciones tributarias que, si no se conocen con antelación, pueden convertirse en una sorpresa desagradable.
En este artículo te explicamos qué impuestos asume el vendedor, cómo se calcula la ganancia patrimonial y qué exenciones puedes aplicar para reducir o eliminar el pago del IRPF en la venta de una vivienda.
¿Qué gastos corresponden al vendedor?
En una compraventa de vivienda de segunda mano, los gastos se reparten entre ambas partes. El vendedor debe asumir los gastos de otorgamiento de escritura, las cargas asociadas a la vivienda y sus obligaciones fiscales. El resto de costes —notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, tasación e impuestos de compra— recaen sobre el comprador.
IRPF en la venta de vivienda: ¿Cuándo y cómo se tributa?
Aunque no es un impuesto directamente vinculado a la operación, el vendedor está obligado a declarar el beneficio obtenido en su declaración de la Renta del año siguiente a la venta. Es decir, si vendiste en 2025, lo tributarás en la Renta 2026.
La Agencia Tributaria determina la ganancia o pérdida patrimonial como la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. De forma general, solo se tributa si el precio de venta es superior al coste de compra. Si el resultado es negativo o igual a cero, deberás declarar la operación, pero no generará ningún gasto fiscal.
¿Qué gastos puedes deducir?
Para calcular correctamente el beneficio, es fundamental tener en cuenta todos los gastos deducibles asociados a la venta:
- Comisión de la agencia inmobiliaria, si se utilizó para la venta
- Gastos de cancelación de hipoteca, si la vivienda tenía cargas pendientes
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU), un tributo de competencia municipal que grava el incremento de valor del suelo urbano desde la compra hasta la venta
Tramos del IRPF para la ganancia patrimonial en 2025
La ganancia neta obtenida se integra en la base imponible del ahorro, a la que la Agencia Tributaria aplica los siguientes tipos impositivos:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
El tramo máximo del 30% es una novedad aprobada por el Gobierno para las ganancias que superen los 300.000 euros en ventas realizadas a partir de 2025.
Exenciones: Cuándo no tendrás que pagar por la Venta
La normativa fiscal contempla varios supuestos en los que la ganancia patrimonial queda exenta de tributación en el IRPF:
Reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual y con el importe obtenido compras una nueva vivienda que también será tu residencia habitual, la ganancia queda exenta. La operación debe realizarse en un plazo máximo de 2 años (antes o después de la venta), y la nueva vivienda debe ocuparse en los 12 meses siguientes a su adquisición o finalización de obras.
Mayores de 65 años: La ganancia por la transmisión de la vivienda habitual está exenta, tanto si se recibe un capital como una renta temporal o vitalicia a cambio.
Dación en pago o ejecución hipotecaria: La ganancia también está exenta si la transmisión se produce como consecuencia de una dación en pago o un procedimiento de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. Para acogerse a esta exención, la Agencia Tributaria exige que el propietario no disponga de otros bienes o derechos suficientes para saldar la deuda.
¿Necesitas ayuda para calcular tu ganancia patrimonial?
La venta de una vivienda puede tener un impacto fiscal significativo si no se planifica correctamente. Conocer los gastos deducibles y las exenciones aplicables marca la diferencia entre pagar de más o tributar solo lo justo.
¿Has vendido o estás pensando en vender tu vivienda en 2025? Contacta con nuestro equipo de asesores fiscales y te ayudamos a optimizar tu declaración.
